■変動金利の恐怖

変動金利で一番怖いこと、それは金利が上がることです。当たり前すぎますが、このことの恐ろしさが理解されていないように思います。その証拠に、新規住宅ローンを組む人の8割以上が、変動金利や10年以下の固定金利を選択しています。

ここ数年の金利は2％程度で落ち着いていますが、ここ25年間の平均金利は約5％ですし、たった15年前のバブルの頃の金利は8％近いものでした。「15年も前の話なんて」と思われるかもしれませんが、住宅ローンは最大35年組めるわけですから、変動金利のローン返済中にそのようなことにならない保証はありません。

■過去の住宅ローン金利の推移

恐怖感を味わっていただくために、過去の民間金融機関の住宅ローン金利の推移を調べてみました。毎月の変動グラフを読み取って、年平均として数値化しているので、若干の誤差はご容赦ください。

■変動金利をお勧めするケース

変動金利を全くお勧めしないわけではありません。変動金利をお勧めできるのは、

(1)いつでも固定金利に変更できる場合
(2)返済期間が短い場合
(3)金融資産がある程度あり、いざとなれば繰上げ返済で返済期間を大幅に短縮できる場合

など、変動金利から逃げ出せる態勢をとれるケースのみです。

■変動金利金利上昇シミュレーション

金利が上昇するとどのようになるか、シミュレーションしてみました。条件は、3000万円の35年ローンで、5年ごとに0.5％ずつ金利が上昇するという、非常にマイルドなもの。実際には、年2回金利の変更がありますし、5年ルールと125%ルールにより、ローン残高が減るどころか、増える危険性もあるわけですから、もっと大きなリスクとして捉えた方がいいと思います。

■変動金利を選ぶよりも

変動金利を選ぶよりも、ほぼ同じ金利で全期間固定の楽天モーゲージや、SBI住宅ローンの公庫提携フラット35を強くおすすめします。