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変動金利

固定金利と並ぶ、住宅ローンの金利方式の変動金利。これは、リスクを先送りすることになるので注意が必要です。
■変動金利の恐怖

変動金利で一番怖いこと、それは金利が上がることです。当たり前すぎますが、このことの恐ろしさが理解されていないように思います。その証拠に、新規住宅ローンを組む人の8割以上が、変動金利や10年以下の固定金利を選択しています。

ここ数年の金利は2%程度で落ち着いていますが、ここ25年間の平均金利は約5%ですし、1990年ごろのバブルの頃の金利は8%近いものでした。「そんなに昔の話なんて」と思われるかもしれませんが、住宅ローンは最大35年組めるわけですから、変動金利のローン返済中にそのようなことにならない保証はありません。

■過去の住宅ローン金利の推移

恐怖感を味わっていただくために、過去の民間金融機関の住宅ローン金利の推移を調べてみました。毎月の変動グラフを読み取って、年平均として数値化しているので、若干の誤差はご容赦ください。

1981年 8.3%
1982年 8.2%
1983年 8.2%
1984年 8.0%
1985年 7.6%
1986年 7.1%
1987年 5.6%
1988年 5.5%
1989年 5.7%
1990年 7.1%
1991年 7.9%
1992年 6.4%
1993年 5.3%
1994年 4.1%
1995年 3.2%
1996~98年 2.6%
1999年以降 2.4%
■変動金利をお勧めするケース

変動金利を全くお勧めしないわけではありません。変動金利をお勧めできるのは、

(1)いつでも固定金利に変更できる場合
(2)返済期間が短い場合
(3)金融資産がある程度あり、いざとなれば繰上げ返済で返済期間を大幅に短縮できる場合

など、変動金利から逃げ出せる態勢をとれるケースのみです。

■変動金利金利上昇シミュレーション

金利が上昇するとどのようになるか、シミュレーションしてみました。条件は、3000万円の35年ローンで、5年ごとに0.5%ずつ金利が上昇するという、非常にマイルドなもの。実際には、年2回金利の変更がありますし、5年ルールと125%ルールにより、ローン残高が減るどころか、増える危険性もあるわけですから、もっと大きなリスクとして捉えた方がいいと思います。

  金利 毎月返済額
1~5年目 2.5% 107,249円
6~10年目 3.0% 114,437円
11~15年目 3.5% 120,811円
16~20年目 4.0% 126,231円
21~25年目 4.5% 130,550円
26~30年目 5.0% 133,607円
31~35年目 5.5% 135,235円

毎月の返済額がどんどん増えていきましたが、この結果総返済額はどうなったと思いますか? なんと、当初予定の約4,500万円に対し、最終的な総支払額は約5,200万円。金額にして700万円、利息だけを考えると、1.5倍もの差が出てきてしまいます。

■変動金利を選ぶよりも

変動金利を選ぶよりも、ほぼ同じ金利で全期間固定のSBI住宅ローンの公庫提携フラット35を強くおすすめします。


2006年01月26日 01:55

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