繰上返済のメリットが非常に多いことはお分かりいただけたと思いますが、では、手元に予定のないお金があれば、すべてを繰上返済するのが得策なのでしょうか？　私はそうは考えていません。

■急にお金が必要になることもある

最悪なのは、繰上返済を行ったあとに急にお金が必要になり、他のローンを組んでしまうことです。お金が必要になるケースとしては、自家用車の購入、教育関係費用などが挙げられます。また、本人や家族の入院などもあるかもしれません。このほか、ボーナスカットにより、住宅ローンのボーナス返済が出来なくなる場合もあるかもしれません。これらに備え、手元にある程度のお金を残しておく方がいいと思います。

ただ、闇雲に残す必要はありません。「万が一に備えて」と400万円も500万円も残しても、そんな万が一は、本当に万が一、つまり0.01％くらいの確率でしか起こらないと思います。

銀行預金など、ほとんど利息のつかないところに置いておくなら、月収の3ヶ月から6ヶ月程度でいいと思います。

■ローン利息を運用が上回ればいい

急な出費に備えることだけが繰上返済しない理由ではありません。ローンによる利息を、資産運用が上回ればいいのです。株式投資、投資信託、外貨預金などでローン金利を上回るパフォーマンスを生み出すことは十分に可能です。ローン金利が3％なら、それ以上で運用すればいいのです。しかも、全く同じ率であっても、住宅ローン減税分トクすることにもなります。

ただし、ハイリターンが狙える商品はリスクがありますので、ローンの利息負担と、運用の損失のダブルパンチを食らう可能性があります。くれぐれも自己責任で。

■短縮した期間は延ばせない

期間短縮型の繰上げ返済は、非常に効果的ですが、期間短縮のしすぎには注意する必要があります。一度短縮した期間は、再度延ばすことはできません。これは、借り換えにおいても同様です。

どんどん期間短縮を行った後、いざ借り替えようとしたときに、金利の上昇により、毎月の返済額が収入の一定割合を超えてしまい、審査を通らないケースがあります。返済額軽減型ならそんな心配はありませんし、繰上げ返済をせずに、手元においておき、借り換え時にそのお金を入れることで、審査がとおる場合もあります。