利息負担を軽減するのに効果的な繰上げ返済方法、「期間短縮型」について、その仕組みを紹介しましょう。

■期間短縮型のしくみ

まずは、この図をご覧ください。元利均等、全期間固定金利3％の30年ローンの例です。

住宅ローンは当初、返済額に占める利息の割合が大きく、徐々に元金分が大きくなってきます。図では、上のピンク色の部分が利息分、下の緑色の部分が元金分です。返済開始5年後に、水色で表示しているＡの面積分の金額を繰上げ返済すると、オレンジ色で表示しているBの面積分の利息が節約できます。また、矢印で示すＬ分の期間が短縮できます。

■繰上げ返済は早い方がいい訳

次に、繰上げ返済の時期による、効果の違いについて見てみましょう。20年後に先ほどと同じ金額（A'の面積分）繰上げ返済しても、節約できる金額はB'の面積分だけで、短縮できる金額もL’に過ぎません。同じ金額でも、効果は大きく異なってきます。繰上げ返済の効果を大きく発揮させるためには、早い段階でどんどん繰上げ返済するのがよいでしょう。

■我が家の繰上げ返済

我が家でも繰上げ返済をしました。当初25年ローン（5年固定2.2％）だったのですが、新生活をはじめるにあたり、すべてを頭金に投入しなかったので、若干の余裕があり、返済開始1年以内に最初の繰上げ返済をすることが出来ました。さらに、その1年半後にも繰上げ返済を行いました。

		残高	残り期間	総支払額	負担軽減額
第1回 350万円返済	返済前	2,165万円	24年4ヶ月	2,860万円	224万円
	返済後	1,815万円	19年3ヶ月	2,636万円
第2回 300万円返済	返済前	1,698万円	17年11ヶ月	2,636万円	121万円
	返済後	1,398万円	14年3ヶ月	2,515万円

これら2度の繰上げ返済により、利息負担を345万円圧縮し、全期間に支払う利息を半減することが出来ました。