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夫婦間の持分割合

家族、特に夫婦間で家を共有する場合、その持分割合には注意が必要です。「なんとなく」で決めてしまうと、贈与税の対象となるかもしれないからです。

■資金の出所が本来の持分

例えば、頭金は折半で、ローンは夫のみが負担する場合、妻が最初に出す金額だけが、妻の持分割合になります。例えば、家の購入代金が3,000万円、頭金は500万円ずつ、ローンは2,000万円の場合、妻の持分は500万円、夫の持分は2,500万円になります。

ここで、「なんとなく」持分割合を50%ずつとした場合、夫から妻へ1,000万円の贈与が行われたものと判定されます。従って、基礎控除額の110万円を超えた部分について、多額の贈与税が課せられます。

共働きで、双方が住宅ローンを支払う場合も、その借入額に基づいたものにする必要があります。

■贈与にせずに妻に多くの持分を持たせる裏技

頭金も、住宅ローンも、多くは夫が負担するものの、妻にも多くの持分を持たせたいと思う方もいるでしょう。そんなとき、特に一戸建ての場合に使える裏技があります。土地と建物の持分割合を別に設定するのです。

具体的には、土地をできるだけ妻に配分し(例えば50%)、建物はあまり配分しない(例えば10%)のです。ご承知のとおり、建物の資産価値は減る一方です。20年もすればほとんど価値がなくなってしまいます。一方、土地の資産価値は、近年下がり続けているものの、本質的には上がるか下がるかわかりません。ですから、新築当初の資産価値の割合は少なくても、何十年も一緒に生活していくうちに、妻の持分が増えてくることになります。

我が家では、この方法で妻の功に報いています。

■夫婦間の居住用不動産の贈与の特例

婚姻期間が20年以上の夫婦間において、次の条件を満たす贈与が行われたとき、「贈与税の配偶者控除の特例」があり、110万円の基礎控除額のほかに最大2,000万円の控除をすることができます。

・居住用不動産の贈与を受けた場合
・金銭の贈与を受けその金銭で居住用不動産を取得した場合
・どちらの場合も、その贈与を受けた年の翌年3月15日までに、その居住用不動産に贈与を受けた人が居住し、かつ、その後も引き続き居住の用に供する見込みであるとき)

このように、あとで奥様の内助の功に報いる方法はありますので、住宅購入時に無理に持分割合に意味を持たせるのではなく、資金の出所に基づいた割合とし、贈与税の課税を逃れることをおすすめします。


2006年03月15日 23:53

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