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頭金か低金利か

金利は上昇傾向にあります。「早いうちに低金利で長期固定で住宅ローンを借りるべき」と私は考えていますが、頭金がない場合には、どうでしょうか。低金利のうちに、全額ローンを組んだ方がいいのでしょうか。

■今からの35年ローンと、5年後からの30年ローンの比較

今すぐに、全期間固定で35年ローンを組む場合と、5年間頭金をためて、5年後から30年ローン(全期間固定)を組む場合の総支払額の比較をしてみました。いずれも、頭金とローンの合計額は3,500万円です。

頭金 ローン 返済期間 金利 ローン返済額 頭金+ローン返済額
0万円 3,500万円 35年 3.0% 56,572,978円 56,572,978円
500万円 3,000万円 30年 3.0% 45,533,236円 50,533,236円
3.5% 48,496,826円 53,496,826円
4.0% 51,560,852円 56,560,852円
4.5% 54,722,013円 59,722,013円

この条件だと、5年間に1%金利が上がった場合(金利が4.0%になった場合)に、総支払額がトントンになる計算です。

■金利上昇前に借りておくべきか

上の結果から、同じようなシミュレーションを行い、金利上昇幅が小さいと予想した場合には、「頭金を貯めるべき」という定石よりも、先に借りてしまった方が総返済額を抑えるために有利であると判断できます。

しかし、私は、頭金のない状態でのローンはお勧めしません。総返済額がどうかというよりも、頭金を貯めることができない生活習慣のままで、ローンを組むことは非常にリスクが高いと思うからです。

賃貸で生活が苦しくなれば、安い家賃の家に引っ越せばいいのですが、住宅を購入し、ローンを組んでしまうとそうもいきません。購入直後に資産価値は大きく下がりますから、頭金がない状態で全額ローンを組むと、資産価値を借金総額の方が上回ってしまいますので、ローンが支払えなくなるということは、破綻を意味します。

まずは、頭金をしっかり貯められる黒字の家計を継続的に実現し、それから、それをベースにした住宅購入をすることをお勧めします。

■審査における頭金の影響

この他、頭金がない場合、ローンの審査において、変動金利や短期の固定しか選択できない場合もあります。全期間固定でローンを組もうと思っても、結局変動になるかもしれません。でも、気持ちが住宅購入モードになっていたら、金利タイプが変動だからといって、逆戻りはできませんよね。そうならないようにするためには、やはり、頭金を貯めるのを優先させるのがよいでしょう。


2006年07月26日 01:01

頭金の重要性 | 住宅購入の前に

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