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借り換えは、今か、先か?

3年固定1%などの、短期の住宅ローンを組んでいる人は、昨今の金利上昇の動きから目を離せないでしょう。借り換えを考えている人も多いでしょう。では、どう対応したらいいのでしょうか?

■金利の上昇による返済額の増加

全期間固定に借り換えを行うと、当然のことながら、1%台の金利ではありません。金利が上昇し、毎月の返済額も上昇するわけですから、先送りしたくなる気持ちもわかります。

具体的に、どのくらいの返済額になるのでしょうか。3000万円、期間35年のローンを3年固定1%で借りた場合、固定解除前後の返済額は、次のとおりとなります。

■固定期間解除のタイミングで借り替えた場合

上記のローンの固定期間解除時までの返済額合計は3,048,696円で、ローン残高は、27,819,672円です。これを全期間固定のローンに借り換えた場合の、金利毎の総返済額を比較してみましょう。残り期間は32年で、借り換え後の借り入れは、2780万円とします。

金利 32年間の返済額 35年間の返済額
3.0% 4328万円 4633万円
3.2% 4446万円 4751万円
3.4% 4565万円 4870万円
3.6% 4686万円 4991万円
3.8% 4809万円 5114万円
4.0% 4933万円 5298万円
4.2% 5059万円 5364万円
4.4% 5186万円 5491万円

■1年経過後に借り替えた場合

最初のローンの返済開始から1年経過後の返済額合計は1,016,232円で、ローン残高は、29,280,477円です。これを借り替えた場合の総返済額を計算してみましょう。金利は3.0%とします。残り期間は34年で、借り換え後の借り入れは、2930万円とします。

34年間の返済額:4677万円
35年間の返済額:4779万円

■金利変動をどう読むか

比較すると、一目瞭然ですね。今、返済開始から1年経過しているとした場合、固定期間解除の2年後の、全期間固定の金利が3.2%以下と予想するなら2年後に借り換えればいいし、それを上回ると予想するなら、できるだけ早く借り換えればいいということになります。今の経済状況を考えると、答えは明らかでしょう。わずか0.2%の差が小型車1台の代金にもなるわけですから、機敏に行動することが必要です。


2006年04月22日 00:46

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