我が家の住宅ローンは、あと半年ほどで3年の固定期間が終わります。なお、他人に長期固定を勧めているにもかかわらず、自分は短期固定の低金利を選択しているのは、借り替えてローンを組んだ時点で、残り期間が10年と短く、残高も1300万円しかなかったからです。

話を戻しましょう。半年後には、残り期間7年、残高950万円になります。ここでの選択肢として、まず繰上げ返済するかどうか、そして、金利タイプ（固定・変動）をどうするか、そして、それらをいつするかということを決めなくてはなりません。

(1)繰上げ返済するかどうか

繰上げ返済には、期間短縮型、返済額軽減型の２つがあります。このうち、期間短縮型を選択した場合、トータルの返済期間が10年未満になってしまいますので、今後の住宅ローン減税を利用することができません。したがって、返済額軽減型を選ぶことになるのですが、こちらの効果は期間短縮型ほど大きくありません。

住宅ローン減税分を引いた実質の繰上げ効果、ローンを抱えたまま他の運用をしたときの投資効果と合わせて、考えなくてはいけません。

また、返済時期に関しても、変動金利期間中と固定金利期間中とでは手数料が違いますし、平成18年度の住宅ローン減税を利用してから、平成19年1月に行う方がいいかもしれません。何とも難しいです。

(2)金利タイプ（固定・変動）をどうするか

これまた難問です。金利が上昇しても、いざとなれば繰上げ完済できる資産はあるので、リスクをとってもいいのですが、変動、1年固定、2年固定、3年固定にそれほどの金利差がありません。ただし、固定金利を選択する際に手数料がかかることを考慮に入れる必要があります。

近く金利が上がりそうなので、あえて1年固定を選ぶ必要はないと思うのですが、それ以外は何とも決め手がありません。

とりあえず、繰上げ返済せずに、変動金利で、来年の1月まで半年間問題を先送りするか・・・