「ふえるとさがる」という、なぞのキーワードの住宅ローン、スターワン住宅ローン。東京スター銀行で扱われている、日本発の預金連動型住宅ローンです。どこが魅力なのでしょうか。

■商品のしくみ

スターワン住宅ローンの特徴を一言でいうと、「ローンから普通預金を差し引いた残高にしか金利がかからないこと」となります。普通、預金を住宅ローンと同じ金融機関に預けていても、預金金利はほとんどないのに、ローン金利はしっかり取られてしまいます。しかし、スターワン住宅ローンでは、差額にしか金利がかからないのです。例えば、年間の負担額は次のようになります。

預金残高が1000万円、ローン残高が2000万円のときの実質負担額

このように、実質1000万円を繰上げ返済をしたかのように負担を軽減することができ、しかも繰上げ返済とは異なり、必要になったときには普通預金を使うことが出来るのです。このローンでは、繰上げ返済は特に必要ないでしょうね。なお、利息（差額）は毎日計算されます。

■返済額の計算方法

毎月の返済額については、少し変わった計算方法を採用しています。まず、借入額と預金の差額を計算し、元利均等方式で返済額を決めてしまいます。この元金部分は預金残高がいくらになろうが変化させず、利息部分のみを差額に応じて変化させるのです。当然、預金が増えて、差額が減れば、返済額もどんどん減ります。

■住宅ローン控除も丸儲け

預金残高がローン残高を上回れば、利息負担はありません。しかし、住宅ローンを抱えていることには変わりないので、住宅ローン控除の対象になります。利息負担がないのに、住宅ローン控除を受けられるのはおかしな感じがするかもしれませんが、ローン控除の適用条件に利息負担は関係ありません。

■健康に問題のある人でもＯＫ

スターワン住宅ローンの隠れたメリットは、団体信用生命保険（団信）への加入が強制でないことです。団信の必要性はいうまでもないので、加入をおすすめしますが、健康状態によっては、入りたくても審査に通らないケースもあります。スターワン住宅ローンでは、法定相続人である連帯保証人を1名立てることで、団信への加入なしにローンを組むことが出来ます。

■その他の特徴

この他、次のような特徴があります。

・保証料不要
・最初の1か月分の利息不要

これにより、借入金額が2,400万円、返済期間30年の住宅ローンで計算すると、約54万円の負担軽減になるそうです。

■こんな人におすすめ

魅力の多いスターワン住宅ローンですが、最長10年固定しかなく、将来の金利変動に若干の不安があるため、万人におすすめのローンかと言われれば、そうではないと思います。このような人におすすめします。

・金融資産が多い人
・手持ちの金融資産を株などのリスク商品で運用したくない人
・余裕資産があるが、繰上げ返済でフリーになるお金を減らしたくない人
・預金が増えるごとに繰上げ返済をするのが面倒な人