しかし、中には、土地を先に購入して、そのあとに注文住宅を建てる場合もあります。同時に建てる場合には全く問題ないですが、あとで建てる場合には、住宅ローンが使えない場合があります。特に、三菱東京UFJ銀行などの都市銀行では、使えないケースが多いです。

一方、信託銀行などでは、「近い将来」に住宅を建築する場合の土地購入には住宅ローンが使えます。この「近い将来」というのがあいまいなところで、よく分からないのですが、審査とも絡めて相手によって対応を変えているのかもしれません。（ちなみに、新生銀行のパワースマート住宅ローンでは、1年以内に竣工と明示されています。）

なお、「近い将来」に住宅を建築しない場合、土地担保ローン、セカンドハウスローンなどのローンを使うことで土地の購入は可能ですが、金利は2％近く高いので、できることなら住宅ローンが使えるように計画したいものですね。

私も、最初に借りた住宅ローンの繰り上げ返済手続きをするときには、銀行の営業時間中に銀行に足を運ぶ必要があったため、会社を休んでいました。会社を無駄に休むことをコスト換算すると、返済の手数料を超えるかもしれません。その意味でも、ネットで手続きできることは非常にありがたいです。

三井住友銀行は、ネットを使った繰り上げ返済手続きを無料で24時間受け付けるようにしたところ、繰り上げ返済する顧客のうち、7割程度がネット利用となったそうです。いかにインターネットが普及しているとはいえ、マクロミルの調査では、ネット通販の利用率が83％だったそうですから、めったにない手続きに7割がネットを利用するというのは、なかなか驚異的な数字です。

私が利用している、三菱東京UFJ銀行でも、365日24時間手続き可能で、手数料も割安です。

このように、毎年初めに行うのは、住宅ローン控除の額が、年末の残高で決定するからです。私が対象となっているローン控除の現在の率は0.75％ですので、もし年末に行えば、減税額が1万円ちょっと増えていたことになります。

今回の繰上げ返済も、昨年同様に返済額軽減型で行いました。これまた、ローン控除の関係でして、私の組んだローンは10年ローンだったので、期間短縮をしてしまうと、ローン控除の対象外となってしまうからです。

今回の繰上げ返済の効果は、最後まで返済を続けたとして約12万円。ただし、実際には、来年の年明けくらいの繰上げ完済を予定しているので、4万円ちょっとということになります。さらに、ローン控除のことも考えると、3万円くらいにしかなりません。

ローン返済開始直後に、期間短縮型の繰上げ返済をしていた頃は、百万円単位で効果がありましたので、繰り上げ返済の値打ちはすっかり下がってしまいましたが、150万円で確実に1年間に3万円を生み出す金融商品が転がっていない以上、 これが賢明な選択だと考えています。

その一つとして、10月以降の融資分に関しては、返済期間（20年まで、21年以上）に応じた融資金利を設定されることになりました。当初「フラット20」の愛称も付けられる方向でしたが、最終的にはこの名前は使われないようです。

設定金利は金融機関によってまちまちですが、10月の金利を見ると、返済期間20年までの金利は21年以上に比べて約0.2%ほど低く設定されているようです。

フラット35は有利な選択であると思いますが、20年以下については、必ずしも有利であるとは思いません。例えば、SBI住宅ローンのフラット35の20年以下の金利が2.62％に対し、住信ＳＢＩネット銀行
の20年固定は2.60％、新生銀行パワースマート住宅ローンの20年固定は2.75％、三菱東京UFJ銀行の20年固定は2.8％です。

手数料等、条件が異なりますので、単純には比較できませんが、「フラット35が有利」の先入観には注意が必要なことは間違いないでしょう。

まず、住宅購入者の平均世帯年収ですが、注文住宅708万円、分譲住宅709万円、中古住宅639万円となっています。給与所得者の平均年収（個人ベース）が437万円ですので、世帯年収であることを差し引く必要がありますが、平均よりは多い世帯が住宅を購入している、あるいは、購入するために、奥さんも働くなど、努力しているということが言えるでしょう。

次に、住宅価格と自己資金率ですが、注文住宅4316万円で44％、分譲住宅は3707万円で33％、中古住宅は2266万円で41％です。妙に、自己資金率が高い気がします。しかし、それなりに根拠のある統計です。住宅業者の言う「頭金なしでも家は買えますよ」「みんな限度額いっぱいまでローン組んでいますよ」というのは、うそだとわかります。

次の、住宅ローンの世帯年収に占める返済負担率ですが、いずれも2割弱であまり差がありません。健全だと思います。我が家は、ついこの間までもっと高い割合で返済していました。

最後に、住宅ローンの利用率ですが全体の65％で、そのうち住宅ローン減税を利用しているのは、新築86％に対し、中古住宅は49％にとどまっています。築年数の古いものは、住宅ローン減税の対象から外れることが原因でしょう。それにしても、1/3がローンを組まずに家を買っているというのは驚きです。この統計結果で一番疑問を感じた点はこれでした。

■90％以上の金融機関が採用している項目

90％以上の金融期間が採用している項目には、次のようなものがあります。（採用率順）

返済負担率
完済時年齢
借入時年齢
勤続年数
年収
担保評価額

最後の「担保評価額」を除けば、すべて「返済が滞りなく行われるかどうか」の判断基準になりうるものばかりです。金融機関にとっては、やはり返済が滞りなく行われるかが最大の関心事であることは間違いないでしょう。

この中で、勤続年数については、一般のローン商品では、ほぼすべて審査対象になっていますが、終身雇用が大前提の社会から、転職も市民権を持ちつつある社会情勢の変化に合わせ、勤続年数が短い人向けのローン商品も発売されています。

■60％以上の金融機関が採用している項目

上記の他に、60％以上の金融期間が採用している項目には、次のようなものがあります。（採用率順）

カードローン等のほかの債務の状況や返済履歴
申込人との取引状況
金融機関の営業エリア外
健康状態

こちらは、「金融機関の営業エリア外」を除き、借りる人物が信用できるかといった観点に立っていると思います。これも、最終的には、返済ができるかどうかということになります。

■60％未満の金融機関が採用している項目

上記の他に、60％未満の金融期間が採用している項目には、次のようなものがあります。ちなみに、すべて50％も下回っています。（採用率順）

雇用形態
業種
家族構成
所有資産
雇用先規模
性別
その他

本人の意思とは違うところで、借りる人物の周辺環境の変化により、返済が滞ることを警戒している項目のように見えます。雇用形態、業種、雇用先規模なんてのは、特にそうですね。性別は、もっとも少ないという結果でしたが、アンケートへの回答が100％真実かどうかは分かりません。

これに加え、新商品の計画が発表されました。まずは、融資期間を20年に短縮した、フラット20（仮称）です。現在のフラット35よりも0.2％程度、低金利になるようです。借入額が少なく、期間を短くできる人にとっては、こちらが有利でしょう。

また、借り換え融資も導入する予定とのことです。短期固定や変動金利で、今後の金利の動向にびくびくしている人にとっては、魅力的な商品になる可能性があります。というのも、銀行の融資が、人に対して行われるのに対し、支援機構の融資は、建物に対して行われるので、銀行の審査に通らなかった人が、優良な住宅に住んでいることで、支援機構の審査を通る可能性があるからです。

ローンを組んだ人も、組もうとしている人も、住宅金融支援機構の動きには注意が必要です。

サブプライムローンというのは、一般的に信用力の低い人を対象とした住宅ローンのことで、アメリカの住宅ローン市場の1割程度を占めているそうです。審査基準が緩いかわりに支払い金利が一般金利より高いのですが、最初の数年は低利固定金利となり、その後は高金利が設定されています。数字的には通常の金利が5～6％に対し、サブプライムローンは10％以上の金利を設定する事も多いそうです。昔はやった、「ゆとり返済」に似ていますね。

日本では、変動金利がサブプライムローンに近いと言えるかもしれません。長期固定金利にくらべて、金利が低いために、結果的に審査基準が甘く、最初の数年は低金利でも、その先に高金利が待っているというのは共通点だと思います。

やはり、その先には破綻急増があるのではないでしょうか。リスクを正しく把握しているなら、変動金利を否定することはしません。実際に私の住宅ローンも変動金利です。しかし、「変動金利でしか借りられないから」とか、「これまで大丈夫だから、これからも大丈夫だろう」と変動金利を選んでいるのであれば、再考の余地はあると思いますし、それは急ぐべきだろうと思います。

お勧めのサイトをいくつかご紹介します。

E-LOAN（返済額、借り入れ可能額）
住まいローン.COM（返済額、借り換え、返済額軽減型繰上げ返済、税金）
MOREBANK（全国銀行協会）（借り入れ、借り換え）
住宅金融公庫（資金計画）
フラット35（借り入れ可能額、返済額、資金計画）
金融広報中央委員会（返済額、資金作り）
ミサワホーム（返済額、借入額、住宅ローン控除、家賃との比較、ライフシミュレーション）

生活が苦しくなると、奥さんはパートに走り回り、ご主人はローン返済資金のために残業を余儀なくされ、日々の生活にもゆとりはなくなることでしょう。「夢のマイホーム」が、「疲れ果てて夢を見るだけのホーム」になりかねません。

これでは本末転倒です。 何でも目標は高く設定するのがいいとは言いますが、こと住宅ローンに関しては、背伸びをせずに自分の身の程に合ったものとすることが、何十年にもわたる返済期間をハッピーに過ごすための必要条件だと思います。

今回は、これまでと異なり、返済額軽減型の繰上げ返済としました。3年ちょっと前に借り替えたこのローンは、もともと10年ローンですので、これ以上期間を短縮すると、住宅ローン控除の対象から外れてしまうからです。

私が借りている三菱東京ＵＦＪ銀行の場合、返済額軽減型（銀行では再計算型と呼んでいるようです）の場合、月例返済日だけではなく、いつでも繰り上げ返済が出来ます。そして、次回返済日から新しい返済額になります。

昨年末の残高は、893万円でしたが、今回450万円繰上げ返済しましたので、残るは440万円ほどとなりました。毎月の返済額は約12万円から6万円に減りました。現在の金利がそのままとすると、繰上げなしに完済したときにくらべて、約40万円の利息を圧縮できたことになります。

ついに完済が見えてきました。ローン負担が大幅に減ったことで、今後の貯蓄のペースが上がることが予想されますし、出来れば、1年後、遅くとも2年後には完済したいと思います。家を買った当初から、子供が小学校低学年のうちに（＝購入から10年以内に）完済したいと思っていましたが、その目標はクリアできそうです。

■購入した住宅と当初の住宅ローン

私と妻と双方の希望で家は一戸建てを新築しました。分譲価格にオプション、諸費用を含めて約3,500万円の買い物でした。お互いそれなりの貯蓄がありましたので、自己資金を合算し、私の親から無利子無期限で300万円の融資（形式上は贈与）をしてもらい、残額を借り入れました。退職後まで支払いの可能性を残したくないので、「イバラの道」25年ローンとしました。

＜当初の住宅ローン＞
金融機関：信託銀行（不動産業者提携ローン）
借入期間：25年
金利タイプ：5年固定
当初金利：2.2％
当面の返済：毎月約95,000円

■繰上げ返済と借り換え

繰上げ返済は、返済1年目に300万円、3年目に350万円、7年目に450万円行いました。借り換えは3年目に行い、残り13年だったローンを10年に変更しました。繰上げ返済についてはこちらとこちら、借り換えについてはこちらにも情報を載せています。

■返済状況

	元本減少額	年末の残高	グラフ表示
2000年		2200万円
2001年	420万円	1780万円
2002年	76万円	1704万円
2003年	435万円	1269万円
2004年	124万円	1145万円
2005年	126万円	1019万円
2006年	126万円	893万円
2007年	510万円	383万円

今回の改正に伴い、所得税額が減少することによって、住宅ローン控除が所得税から控除しきれなくなることがありますが、昨年までにすでに控除を受けている平成11年から18年までの入居者については、20年度分から28年度分に限り、一定の金額を個人住民税から減額する措置が設けられています。

■住宅関連リンク集

住宅ローン返済計画
情報量が非常に豊富なサイトです。住宅ローンに関することもさることながら、住宅購入マニュアルは必見です。

住宅ローン・繰り上げ返済への道
繰上げ返済について詳しく書かれています。この他、節約などに関する情報も満載です。

節約＋貯蓄＝住宅ローン完済プロジェクト
節約と貯蓄により住宅ローン完済目指すサイトです。サイトのあちこちにアンケートがあり、他の人がどのように考えているかがわかります。

1から学べる！住宅ローンの基礎知識！
住宅ローンの中でも、公的融資の情報が特に豊富なサイトです。この他、ローンを組む際の注意事項もいろいろと書かれています。

３０代サラリーマンのためのマイホーム講座
住宅ローンに関する情報は少ないですが、家作りに関する情報が非常に豊富で、家を建てる時（特に注文住宅）には必見のサイトです。

マイホーム購入ネット
マイホームを購入、建築するときの考え方、チェックポイントが詳しく解説されています。建築業界関係者の生の情報は必見です。

住宅ローン借り換え繰上げ返済実践記
こちらは不動産業界の方のサイトです。自らの2度の住宅購入での経験も盛り込んで、業者、顧客双方からの視点で情報発信されています。

ニコニコ住宅購入応援サイト
住宅ローン情報のほか、物件探しから、引越しに至るまでの情報が網羅されています。

引越しの達人
引越しの準備から引越し後の手続きまで、引越しに関する情報を網羅したサイトです。

住むネット
住宅購入者向けのノウハウを専門家が 教えるサイトです。

住宅取得コンサルティングのアネス ト
住宅購入時の専門家による建物調査などを行う会社のサイトです。

住宅ローンと繰り上げ返済　失敗しない初めての家づくり
家作りに関して、いろんな情報が書かれていますが、特に、登記を自分で行いたい人は必見です。

住宅ローン比較マニュアル
住宅ローンに焦点を絞ったサイトです。住宅ローンQ&Aがおすすめです。

新生銀行

フラット35の適用金利は金融機関によってバラバラですが、楽天モーゲージは業界最低水準だといえます。これまで、最低を誇っていたのはSBI住宅ローンですが、SBIモーゲージの11月の実質年率（手数料等含む）は、3.075％。これに対し楽天モーゲージの実質年率は、3.052％と、実際に最低金利となっています。

ただ、これは、創業記念キャンペーン手数料による金利なので、実際にどちらが最低金利になるのかは、今後も注目していきたいと思います。

このほか、楽天モーゲージでは、借入額により楽天スーパーポイントがもらえるキャンペーンもやっています。3月まででですが、これも見逃せません。（これだけを目的に選ぶのはどうかと思いますが。）

金利上昇が予想される今、住宅ローンを新たに組むなら、長期固定、特に金利の低いこの2社を中心に考えるのがお勧めです。