年収というのは、住宅ローン審査の基本中の基本ですので、かなり画期的な商品ですが、もちろん誰でも借りられるというわけではありません。独自の手法により様々な審査が行われ、融資の可否が決定するとのことです。
マイホーム購入の可能性を広げるという意味では面白い試みですし、この商品が悪いとは言いませんが、低収入の方の多くは雇用そのものに対する安定性もないことが多いですから、その状態で多額のローンを組むのはおすすめできませんね。
]]>実際には滞納から6ヶ月くらいは猶予してもらえることが多いので、今年の年末あたりからが大変なことになるのではないかと思います。
家を買うときというのは、夢を描きがちですし、そこにアドバイスをしてくる人は、とにかく高い家を売りたい不動産業者と、滞納したら競売にかけてでも回収すればいい金融機関ですので、勢い背伸びしたローンを組みがちです。
ＦＰの立場では、リスクを小さくすることを考えますから、金額が不安定なボーナスで多額の返済をすることや、昇給を前提にローンを組むことはお勧めできません。毎月の給料でローンを組んで、ボーナスは繰り上げ返済にあてることをお勧めします。
すでにローンを組んでしまった場合には、滞納するまでに金融機関と相談して、返済期間の延長などの負担軽減策について相談することが必要だと思います。
]]>私は、この考え方には賛同できません。貸主は普通のローン（リコースローンといいます）に追加のリスクを負う事になるため、その分の金利が上乗せとなります。それに、地価が変動しなくても、建物の価格は新築でなくなった時点で２～３割下がりますので、すぐ払えない状態になることに備えようとすると、融資可能額はぐんと下がるでしょう。
このように、金融機関にリスクを負わせたつもりでも、一般のまじめに返済している人々にしわ寄せが来るわけで、もっと家が買いにくい状況になると思います。
また、サブプライムローン問題でも、貸してはいけない人々に融資し、このリスクの評価に失敗したことが大きな原因のひとつでした。
番組で取り上げられていた人は、頭金０で5,000万円以上を35年で借り入れ、10年払っていたものの派遣切りにあったため払えなくなり、4,000万円以上の残債を残して任意売却になったそうです。冷たいようですが、この人は最初からこんなに借りてはいけない人だったと思います。
ローンの仕組みは変えなくてもいいと思いますが、審査はもっと厳正化するべきだと思います。特に、頭金がない（＝貯金の習慣がない）人でも家が買える状況は変えるべきだと思います。
]]>ローンの対象は、劣化に強い「長期優良住宅」（200年住宅）に認定された一戸建てやマンションとすることで、寿命が長く資産性の高い住宅の取得を促すのが狙いで、長期返済によって月々の負担額を低く抑えることができ、親子２代での返済も可能だそうです。というか、25歳でローンを組んでも75歳ですから、親子２代でないと返済できないケースが多いのではないでしょうか。
融資の上限は建設費か購入額の６割までで、残り４割は「フラット35」で借りることができ、金利は「フラット35」より１％程度高くなる見通しとのこと。
また、わけのわからない商品を出してきたものです。子供がどんな仕事をするかわからない段階で、場合によっては、子供ができるかわからない段階で、親子２代の返済を前提に借り入れを行ってどうなるというものでしょう。
また、いくら長期優良住宅とは言え、ある程度の劣化は避けられませんし、デザインの陳腐化は確実です。50年かけて多額の利息を支払い、自分の家になったころまでには、何度ものリフォームは避けられないのではないでしょうか。
子供の世代に負担を残さないためにも、このような商品は利用しないに限ると思います。
]]>景気対策として住宅取得を促すのは理解するにしても、「ゆとり返済」の地獄やサブプライムローンを思い出させる愚策だと思います。
「頭金がない人」でも家を購入できるようにするのはかまわないのですが、「頭金を作れない人」に大きな借金を作らせるのは非常に危険です。「頭金を作れない人」の中にもちゃんとやりくりできる人もいるでしょうが、ぎりぎりの生活しか出来ない人もいます。不景気で賃金カットや失業となると、もう払うことが出来ません。払えなくなって、家を手放しても借金が残ります。まさに地獄です。
「頭金ゼロのローンは民間でもいくらでもあるのでは？」と思われるかもしれません。確かにそうですが、民間の審査が借りる人を中心に行っているのに対し、フラット３５の審査の中心は、担保となる不動産という違いがあります。
路頭に迷う人を減らすためには、こんな愚策を行うべきではないと思います。
]]>まず、準備として、「自分で 抵当権」などのキーワードでヒットしたいくつかのサイトを参考に、登記申請書を作成しました。雛形は、仙台法務局のサイトからダウンロードして、自分の名前等を当てはめることで、手間を減らしました。
いろんなサイトをみて勉強した時間は１～２時間くらいあったと思いますが、実際に申請書を作成した時間は30分もかかっていないのではないでしょうか。
手続き当日は、午前中に自宅から車で30分ほどの法務局出張所に向かいました。中に入ると思いのほかガラガラ。「登記相談コーナー」があったので、ベテランの職員に準備した書類を見せると、「ちゃんと準備されてきたんですか。じゃあ、確認しますね。」と手馴れた様子で記入ミスがないかを確認してくれました。最初の口ぶりだと、準備してきていない人もいそうな感じ。
記入していなかった項目にどう書くかを教えてくれて、いくつかの項目に追記してくれた後、ホチキスで綴じて、割り印をポンポンポン。最後に、どの窓口でどの印紙を購入して、どの窓口へ持っていくかを教えてもらって、相談コーナーを後にしました。
提出窓口では、相談コーナーから出てきているのを知っているからか、何もチェックせずに、「問題なければ、4日後（2営業日後）に出来ていますので、取りに来てください」と一言。こちらが拍子抜けするほどでした。
法務局出張所の扉を開けてから出て行くまで、10分とかかっていないかもしれません。よくわからないからと、司法書士に頼む人も多いと思いますが、普段、市役所で行っている手続きと大差ないほど簡単でした。司法書士報酬は、1万円から2万円もかかってしまいますので、これを節約したい人には、自分での手続きがおすすめです。
ちなみに、この手続きをしたのは、一番最初のローンの実行日（つまり、最初の抵当権設定）からちょうど８年後の同じ日。さらに、私の誕生日でもありました。
実際に、どれだけの額をどのように返済したのか、計算して確認してみました。当初借入額2,200万円に対し、繰り上げ返済を4回、借り換え時に返済した額、今回の返済額をあわせて1,500万円、普通に銀行口座から毎月落とされていた額が870万円、その他、保証料とか借り換え時の手数料などで40万円。合計2,410万円でした。利息や諸経費がわずか210万円ですから、これも快挙といえるでしょう。（金利3％で30年返済すると、借入額の1.5倍を返済しなくてはなりません。）
一方、この住宅ローンにより、住宅ローン減税の恩恵にどれだけ被っているかも計算してみました。私が家を購入した当時の住宅ローン控除は15年間にわたり控除されるものでしたが、8年間の控除額の合計は80万円にも上っていました。
つまり、キャッシュで家を買ったのとの差額がわずかに130万円。返済途中で、3年固定1％のローンを利用するなど、記録的な低金利をフルに活用した結果といえると思います。地価が下がり、家の価値が下がったにしても、これなら諦めがつくというものです。（笑）
今後は、子供の教育費等が負担にはなりますが、2軒目の家を今度は本当にキャッシュで買えるように堅実な生活を続けていきたいと思います。
しかし、中には、土地を先に購入して、そのあとに注文住宅を建てる場合もあります。同時に建てる場合には全く問題ないですが、あとで建てる場合には、住宅ローンが使えない場合があります。特に、三菱東京UFJ銀行などの都市銀行では、使えないケースが多いです。
一方、信託銀行などでは、「近い将来」に住宅を建築する場合の土地購入には住宅ローンが使えます。この「近い将来」というのがあいまいなところで、よく分からないのですが、審査とも絡めて相手によって対応を変えているのかもしれません。（ちなみに、新生銀行のパワースマート住宅ローンでは、1年以内に竣工と明示されています。）
なお、「近い将来」に住宅を建築しない場合、土地担保ローン、セカンドハウスローンなどのローンを使うことで土地の購入は可能ですが、金利は2％近く高いので、できることなら住宅ローンが使えるように計画したいものですね。
私も、最初に借りた住宅ローンの繰り上げ返済手続きをするときには、銀行の営業時間中に銀行に足を運ぶ必要があったため、会社を休んでいました。会社を無駄に休むことをコスト換算すると、返済の手数料を超えるかもしれません。その意味でも、ネットで手続きできることは非常にありがたいです。
三井住友銀行は、ネットを使った繰り上げ返済手続きを無料で24時間受け付けるようにしたところ、繰り上げ返済する顧客のうち、7割程度がネット利用となったそうです。いかにインターネットが普及しているとはいえ、マクロミルの調査では、ネット通販の利用率が83％だったそうですから、めったにない手続きに7割がネットを利用するというのは、なかなか驚異的な数字です。
私が利用している、三菱東京UFJ銀行でも、365日24時間手続き可能で、手数料も割安です。
このように、毎年初めに行うのは、住宅ローン控除の額が、年末の残高で決定するからです。私が対象となっているローン控除の現在の率は0.75％ですので、もし年末に行えば、減税額が1万円ちょっと増えていたことになります。
今回の繰上げ返済も、昨年同様に返済額軽減型で行いました。これまた、ローン控除の関係でして、私の組んだローンは10年ローンだったので、期間短縮をしてしまうと、ローン控除の対象外となってしまうからです。
今回の繰上げ返済の効果は、最後まで返済を続けたとして約12万円。ただし、実際には、来年の年明けくらいの繰上げ完済を予定しているので、4万円ちょっとということになります。さらに、ローン控除のことも考えると、3万円くらいにしかなりません。
ローン返済開始直後に、期間短縮型の繰上げ返済をしていた頃は、百万円単位で効果がありましたので、繰り上げ返済の値打ちはすっかり下がってしまいましたが、150万円で確実に1年間に3万円を生み出す金融商品が転がっていない以上、 これが賢明な選択だと考えています。
その一つとして、10月以降の融資分に関しては、返済期間（20年まで、21年以上）に応じた融資金利を設定されることになりました。当初「フラット20」の愛称も付けられる方向でしたが、最終的にはこの名前は使われないようです。
設定金利は金融機関によってまちまちですが、10月の金利を見ると、返済期間20年までの金利は21年以上に比べて約0.2%ほど低く設定されているようです。
フラット35は有利な選択であると思いますが、20年以下については、必ずしも有利であるとは思いません。例えば、SBI住宅ローン
のフラット35の20年以下の金利が2.62％に対し、住信SBIネット銀行の20年固定は2.60％、新生銀行
パワースマート住宅ローンの20年固定は2.75％、三菱東京UFJ銀行の20年固定は2.8％です。
手数料等、条件が異なりますので、単純には比較できませんが、「フラット35が有利」の先入観には注意が必要なことは間違いないでしょう。
]]>まず、住宅購入者の平均世帯年収ですが、注文住宅708万円、分譲住宅709万円、中古住宅639万円となっています。給与所得者の平均年収（個人ベース）が437万円ですので、世帯年収であることを差し引く必要がありますが、平均よりは多い世帯が住宅を購入している、あるいは、購入するために、奥さんも働くなど、努力しているということが言えるでしょう。
次に、住宅価格と自己資金率ですが、注文住宅4316万円で44％、分譲住宅は3707万円で33％、中古住宅は2266万円で41％です。妙に、自己資金率が高い気がします。しかし、それなりに根拠のある統計です。住宅業者の言う「頭金なしでも家は買えますよ」「みんな限度額いっぱいまでローン組んでいますよ」というのは、うそだとわかります。
次の、住宅ローンの世帯年収に占める返済負担率ですが、いずれも2割弱であまり差がありません。健全だと思います。我が家は、ついこの間までもっと高い割合で返済していました。
最後に、住宅ローンの利用率ですが全体の65％で、そのうち住宅ローン減税を利用しているのは、新築86％に対し、中古住宅は49％にとどまっています。築年数の古いものは、住宅ローン減税の対象から外れることが原因でしょう。それにしても、1/3がローンを組まずに家を買っているというのは驚きです。この統計結果で一番疑問を感じた点はこれでした。
90％以上の金融期間が採用している項目には、次のようなものがあります。（採用率順）
返済負担率
完済時年齢
借入時年齢
勤続年数
年収
担保評価額
最後の「担保評価額」を除けば、すべて「返済が滞りなく行われるかどうか」の判断基準になりうるものばかりです。金融機関にとっては、やはり返済が滞りなく行われるかが最大の関心事であることは間違いないでしょう。
この中で、勤続年数については、一般のローン商品では、ほぼすべて審査対象になっていますが、終身雇用が大前提の社会から、転職も市民権を持ちつつある社会情勢の変化に合わせ、勤続年数が短い人向けのローン商品も発売されています。
上記の他に、60％以上の金融期間が採用している項目には、次のようなものがあります。（採用率順）
カードローン等のほかの債務の状況や返済履歴
申込人との取引状況
金融機関の営業エリア外
健康状態
こちらは、「金融機関の営業エリア外」を除き、借りる人物が信用できるかといった観点に立っていると思います。これも、最終的には、返済ができるかどうかということになります。
上記の他に、60％未満の金融期間が採用している項目には、次のようなものがあります。ちなみに、すべて50％も下回っています。（採用率順）
雇用形態
業種
家族構成
所有資産
雇用先規模
性別
その他
本人の意思とは違うところで、借りる人物の周辺環境の変化により、返済が滞ることを警戒している項目のように見えます。雇用形態、業種、雇用先規模なんてのは、特にそうですね。性別は、もっとも少ないという結果でしたが、アンケートへの回答が100％真実かどうかは分かりません。
]]>これに加え、新商品の計画が発表されました。まずは、融資期間を20年に短縮した、フラット20（仮称）です。現在のフラット35よりも0.2％程度、低金利になるようです。借入額が少なく、期間を短くできる人にとっては、こちらが有利でしょう。
また、借り換え融資も導入する予定とのことです。短期固定や変動金利で、今後の金利の動向にびくびくしている人にとっては、魅力的な商品になる可能性があります。というのも、銀行の融資が、人に対して行われるのに対し、支援機構の融資は、建物に対して行われるので、銀行の審査に通らなかった人が、優良な住宅に住んでいることで、支援機構の審査を通る可能性があるからです。
ローンを組んだ人も、組もうとしている人も、住宅金融支援機構の動きには注意が必要です。
]]>サブプライムローンというのは、一般的に信用力の低い人を対象とした住宅ローンのことで、アメリカの住宅ローン市場の1割程度を占めているそうです。審査基準が緩いかわりに支払い金利が一般金利より高いのですが、最初の数年は低利固定金利となり、その後は高金利が設定されています。数字的には通常の金利が5～6％に対し、サブプライムローンは10％以上の金利を設定する事も多いそうです。昔はやった、「ゆとり返済」に似ていますね。
日本では、変動金利がサブプライムローンに近いと言えるかもしれません。長期固定金利にくらべて、金利が低いために、結果的に審査基準が甘く、最初の数年は低金利でも、その先に高金利が待っているというのは共通点だと思います。
やはり、その先には破綻急増があるのではないでしょうか。リスクを正しく把握しているなら、変動金利を否定することはしません。実際に私の住宅ローンも変動金利です。しかし、「変動金利でしか借りられないから」とか、「これまで大丈夫だから、これからも大丈夫だろう」と変動金利を選んでいるのであれば、再考の余地はあると思いますし、それは急ぐべきだろうと思います。